На что имеют право собственники помещений?

В соответствии с условиями договора  получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг или выполненных работ , проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ, в том числе путем проведения соответствующей экспертизы; требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения (п. 40 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, далее – Правил № 491).

Может ли потребитель сам производить слив теплоносителя из системы отопления?

Нет, делать это без разрешения исполнителя услуг запрещено (подп. "б" п. 35 Правил № 354).

Может ли потребитель самовольно демонтировать или отключать обогревающие элементы?

Нет, если такие элементы предусмотрены проектной или технической документацией на многоквартирный или жилой дом, то производить их демонтаж или отключение недопустимо. Также нельзя самовольно увеличивать поверхности нагрева приборов отопления, установленных в жилом помещении, свыше параметров, предусмотренных проектной или технической документацией на дом (подп. "в" п. 35 Правил № 354).

Является ли демонтаж приборов отопления переустройством жилого помещения? Нужно ли его с кем-то согласовывать?

Да, демонтаж приборов отопления подпадает под понятие "переустройство жилого помещения", которое допускается с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения и требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения (ст. 25 ЖК РФ, Апелляционное определение СК по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 25 мая 2016 г. по делу № 33-2177/2016).

Какие документы нужны для того, чтобы переустановить или снять радиатор?

Для этого собственник должен представить в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого помещения непосредственно либо через МФЦ:

• заявление о переустройстве;
• правоустанавливающие документы на переустраиваемое помещение в МКД;
• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства, а если переустройство невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в МКД, – также протокол общего собрания собственников помещений в МКД о согласии всех собственников на переустройство;
• технический паспорт переустраиваемого помещения в МКД;
• согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), занимающих помещение;
• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства, если помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры (ст. 26 ЖК РФ).

Можно ли регулировать отопительные приборы для уменьшения температуры воздуха в помещении?

Нет, осуществлять регулирование внутриквартирного оборудования, используемого для потребления коммунальной услуги отопления, и совершать иные действия, в результате которых в помещении в МКД будет поддерживаться температура воздуха ниже 12°С, запрещено (подп. "д" п. 35 Правил № 354).

Можно ли проводить работы, связанные с системой отопления внутри квартиры, во время отопительного периода?

Нет, проведение по просьбе собственника работ, предполагающих отключение стояков отопления, в отопительный период недопустимо – это возможно только в случае аварийных ситуаций. Текущие работы по демонтажу и переустройству радиаторов целесообразно запланировать в межотопительный сезон.

Что еще запрещено потребителям?

Им запрещено несанкционированно подключать свое оборудование к внутридомовым инженерным системам или к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения напрямую или в обход приборов учета, а также вносить изменения во внутридомовые инженерные системы (подп. "е" п. 35 Правил № 354).

Может ли не проживающий в квартире МКД собственник требовать от УК снизить подачу отопления в свою квартиру?

Нет, такого права у собственников нет. Услуга отопления предполагает подачу по централизованным сетям теплоснабжения и внутридомовым инженерным системам отопления тепловой энергии, обеспечивающей поддержание в жилом доме, в жилых и нежилых помещениях в МКД, в помещениях, входящих в состав общего имущества в МКД, нормативной температуры воздуха. Соответственно, исключение одной или нескольких квартир из процесса отопления, равно как и снижение для них подачи тепла, не представляется возможным (п. 15 Приложения № 1 к Правилам № 354).

Кто возместит ущерб, если произошла протечка радиатора?

Если причиной протечки отопительного оборудования послужила халатность УК – например, было превышено допустимое давление или произошел гидравлический удар в общедомовой системе отопления в период подготовки к отопительному сезону, то ущерб возместит УК, виновная в происшествии. Но, во-первых, для подтверждения факта нарушения в системе отопления и виновности в этом исполнителя коммунальных услуг потерпевшему потребуется привлечь экспертную организацию. Во-вторых, как правило, в досудебном порядке УК ущерб не возместит, поэтому придется обращаться за защитой своих прав в суд (Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12 января 2022 г. по делу № 33-0156/2022, Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 2 марта 2021 г. по делу № 33-8999/2021).

Что грозит потребителю за умышленный вывод из строя прибора учета или иное воздействие на прибор учета с целью искажения его показаний?

За такое нарушение в договоре теплоснабжения может быть предусмотрена ответственность (п. 27 Правил организации теплоснабжения в Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 8 августа 2012 г. № 808).

Когда потребитель может потребовать от исполнителя уплаты неустоек, штрафов, пеней?

Такая возможность предусмотрена в случае, если предоставлена услуга ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, а именно – если температура воздуха в помещении потребителя (в том числе в отдельной комнате в квартире) ниже значений, установленных законодательством РФ, более чем на величину допустимого отклонения или если давление во внутридомовой системе отопления меньше установленного в Приложении № 1 к Правилам № 354 значения. "Если иное не установлено договором, потребитель вправе потребовать от исполнителя уплаты неустоек (штрафов, пеней) за некачественное отопление в случае проведения потребителем мероприятий по подготовке жилого помещения к эксплуатации в осенне-зимний период (установка уплотняющих прокладок в притворах оконных и дверных проемов, замена разбитых стекол, утепление входных дверей в помещение и т. д.)", – подчеркивается в Правилах № 354 (подп. "е" п. 157 Правил № 354, ст. 29 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I "О защите прав потребителей").

Можно ли взыскать компенсацию морального вреда в случае отсутствия отопления из-за аварии?

Да, в такой ситуации, обусловленной неудобствами проживания в квартире после протечки радиатора и устранения ее последствий при длительном отсутствии отопления, суды чаще всего становятся на сторону потерпевших и присуждают им компенсацию морального вреда. В судебных делах, как правило, сумма таких компенсаций варьируется от 5 тыс. до 10 тыс. руб. (Апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Ханты-Мансийского автономного округа от 5 июня 2012 г. по делу № 33-2295/2012).

Обязанности исполнителей

Входит ли внутридомовая система отопления в состав общего имущества МКД?

Да, в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях (п. 6 Правил № 491).

Каков критерий отнесения инженерной системы отопления, расположенной в квартире, к общему имуществу?

Таким критерием может выступать наличие запорно-регулировочного крана на отводах внутриквартирной разводки от стояков либо отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков внутридомовой инженерной системы отопления (Определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 18 августа 2022 г. по делу № 8Г-11385/2022[88-13961/2022]).

На ком лежит обязанность по надлежащему содержанию и ремонту системы отопления?

При осуществлении управления МКД управляющей организацией обязанность по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД и поддержанию его в состоянии, исключающем возможность причинения вреда иным лицам, в том числе такого общего имущества, как система отопления, прямо возлагается законом не на собственников жилых помещений в МКД, а на управляющую организацию (ст. 15, ст. 1064 ГК РФ, ст. 161 ЖК РФ, Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 28 апреля 2022 г. по делу № 33-15186/2022).

Кто отвечает за содержание и обслуживание системы отопления?

Поскольку система отопления входит в состав общего имущества МКД, то в зависимости от способа управления МКД надлежащее содержание общего имущества обеспечивается:

• собственниками помещений – путем заключения договора управления МКД с управляющей организацией или договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги или выполняющими работы;
• ТСЖ, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом путем членства собственников помещений в указанных организациях или заключения ими договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями;
• застройщиком (лицом, обеспечивающим строительство МКД) – в отношении помещений, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию;
• лицом, принявшим от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию помещение в этом доме по передаточному акту или иному документу о передаче – путем заключения договора управления МКД с управляющей организацией (ч. 2.3 ст. 161, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

На ком лежит обязанность по обслуживанию и ремонту радиаторов в квартире?

Радиатор не является общим имуществом МКД – он находится в квартире, обслуживает только эту квартиру и может без ущерба для всей внутридомовой системы отопления быть демонтирован. А УК несет ответственность только за содержание общего имущества МКД, поэтому замена вышедшего из строя обогревательного элемента в отдельной квартире не входит в перечень ее обязанностей (п. 6 Правил № 491, Определение Кассационной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 24 ноября 2009 г. № КАС09-547). Именно собственники помещений в МКД несут бремя содержания жилого помещения, а также бремя расходов на содержание общего имущества в МКД (ч. 3 ст. 30, ч. 1 ст. 39 ЖК РФ).

Должна ли УК заменить неисправный радиатор в квартире МКД, за чей счет производится его замена?

Нет, такой обязанности у УК нет, поскольку радиатор не является общим имуществом МКД, за содержание которого она ответственна. Обязанность по обслуживанию и ремонту радиаторов в квартире должны осуществлять сами собственники за свой счет (подп. "д" п. 2 и п. 5, п. 6 Правил № 491, Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 9 апреля 2019 г. № 5-КГ18-321). 77175324).

Должны ли уполномоченные лица проводить осмотр систем отопления?

Да, в отношении всего общего имущества два раза в год проводятся сезонные осмотры. (п. 13.1 Правил № 491).

Допускаются ли внеочередные осмотры?

Да, они не только допускаются, но и являются обязательными – должны быть проведены в течение одних суток после произошедших аварий, опасного природного процесса или явления, катастрофы, стихийного или иного бедствия. 

Какие общие работы проводятся?

Общие работы, выполняемые для надлежащего содержания систем водоснабжения (холодного и горячего), отопления и водоотведения в МКД включают:

• постоянный контроль параметров теплоносителя и воды (давления, температуры, расхода) и незамедлительное принятие мер к восстановлению требуемых параметров отопления и водоснабжения и герметичности систем;
• контроль состояния и замена неисправных контрольно-измерительных приборов (манометров, термометров и т. п.);
• восстановление работоспособности (ремонт, замена) оборудования и отопительных приборов, водоразборных приборов (смесителей, кранов и т. п.), относящихся к общему имуществу в МКД.

Кроме того, должны проводиться работы по испытанию на прочность и плотность (гидравлические испытания) узлов ввода и систем отопления, промывке и регулировке систем отопления. Предусмотрены также проведение пробных пусконаладочных работ (пробных топок), удаление воздуха из системы отопления и промывка централизованных систем теплоснабжения для удаления накипно-коррозионных отложений (п. 18-19 Минимального перечня).

Какая ответственность предусмотрена за нарушение УК своих обязательств?

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении МКД, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором.

Когда исполнитель может быть освобожден от ответственности за нарушение качества предоставления коммунальных услуг?

В тех случаях, если докажет, что такое нарушение произошло вследствие обстоятельств непреодолимой силы или по вине самого потребителя. абз. 3 п. 150 Правил № 354